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中国(济南)住宅产业化发展大会(二)

2014年07月28 00:00:00 来源:预制建筑网

从企业发展模式来看,目前最有效的方式是工程总承包的方式,从社会发展的角度来说一定是社会化分工越来越细,但是从目前起步阶段能够真正体现产业化发展的效率和水平,发挥它的优势是工程总承包,这个大的集团具有工厂生产、施工一体化的模式,它在现场不会再磨合,会大大提高效率,降低成本,所以这是我们现在倡导的一种发展模式。其它的项目万科集团来整合这个产业链这也是比较多的。

推产业化还有一个重要的方面就是内装的产业化,现在北京、深圳在这方面做的非常好,其实我们在内装修这方面也完全纳入到工厂进行前期整合,现场装修。北京一个小区装修的时候我们看到现场交流会,很多行业内的人士看到大品牌集成的产品,一套房子装起来1200块,实际花了600块钱,在马驹桥的项目成本降了四五百块钱,就是因为有规模化效应,这些大品牌愿意进入,这是我们前面推广的。深圳提出来在全市所有的公租房采用标准户型进行全装修,同时全部采用装修,商品房全部采用预制式,拆迁安置房采用PC的建造方式,但是装修的设计可以不用标准化户型设计,所以深圳市的力度也是非常大,大家有机会科技看看北京和深圳的示范效应。

现在推进产业化重点的瓶颈: 第一顶层制度设计和支持政策欠缺。 第二相配套的技术体系与标准规范滞后。第三新型结构技术体系不够成熟和经济适用,有些成本偏高。这点我们特别强调国家标准规程已经出台了,我们企业正在研发、示范、试点尽量按国家标准规程来做,不探索很多,花了很多钱,最后经过专家评审的时候还不太可靠、安全,不敢应用,损失大好的应用机遇。 第四全产业链能力相对薄弱。 第五我们希望各个地方在推产业化过程中探索自己的发展模式,不一定全国千篇一律,中国这么大不可能预制装配代替全国的方式。在新能源利用方面有所作为,这也是产业化重要抓手,并且对我们建设也是非常有帮助的。

因为时间关系,产业化内容给大家讲这些。 现在建筑部推的示范项目很多,包括产业化、绿色建筑、超低能耗,我们希望在探索的时候能够把建筑资源化、绿色建筑和被动式住房、超低能耗结合起来,在建造工艺上采用先进的方式,最终效果达到绿色建筑的效果,在节能这方面达到超低能耗的水平。山东省在这一块做的非常大的力度,济南有几个被动式低能耗的项目推广,不光节能水平提高,可以提高建筑品质非常有帮助的,因为在被动房屋假冒伪劣的产品进不去,高标准的建设防雾剂,成本增加600块钱左右,主要在门窗、外保温,还有新风系统三大方面。

这是各个地方(图)的被动房产的推广,推节能非常有帮助,希望山东在下一步推产业化过程中能把这些项目结合。同时管理机制和管理体制的创新,我们跟传统方式不一样,希望济南作为试点城市,山东省在这方面探索出一条新的道路。

我们推产业化不是为了产业化而推产业化,希望把房子建的更好,契合今天的主题——怎么定义好房子,建设小康社会做出行业应用的贡献。

时国珍:感谢文主任。文主任对行业的发展,尤其对于济南市作为试点城市做出很大的贡献。掌声感谢文主任。

大家知道住宅产业化的发展离不开企业的推动,万科在产业化投入最高,起步最早,这充分展现了万科的社会责任感,我们今天请到万科的高级副总裁毛大庆。

毛大庆:尊敬的刘会长,各位山东省济南市各位领导,各位同行朋友们,各位媒体界的朋友们大家上午好!

非常容幸合在这样一个大会上分享一下万科对于工业化住宅和全装修实践的一些思考,及实践之后的经验。关于这个话题和这样的报告和内容,我在时国珍大姐主持的各种场合的会议讲了不下20次了。我来这之前我给她说,我们在不遗余力在宣传和推动住宅产业化的工作,我也很感动刘会长在听我反复讲,这些年来国家各部位对住宅产业化,怎么壮大一个国家发展的战略是让我们非常感动的。

从万科推动住宅产业化的事,这个话题被放在公众下讨论,我的印象里面大概是1993年的事情,实际上在这个之间万科在默默做着工作,这个过程中实际上有很多艰辛,从王石描述上来讲,企业内部有很多的分析,也没有那么多人有意愿、动力做这样的工作。万科最早推动产业化事实上不是高大上的话题,什么节能环保、环境保护,当时我们更多从日本的建造工艺里面,大家知道万科的标杆在建筑是以丰田和索尼作为学习的,像做汽车一样做房子。也提到像做照相机做房子,售后服务等等当时有这样的问题,当时王石看到索尼和丰田,他曾经想过如果以后买万科的住宅以后,房子像做汽车拼装起来,大量的部件是标准化生产,对企业主来说找到4S店去维修我们的房子,他当时这样想的,当时做这个是出于房屋质量推出的住宅产业化。很有意思的事情呼应的人很少,从他当时十多年前想引进住宅产业化技术,他自己表述他很孤独走了七八年路,到了今天原来一个人的道路,现在变成这么多人在走,而且上升到国家战略,实际上从万科角度看,从王石本人看这个事心里感慨万分,对于一个人来说兴奋和喜悦感。

我今天讲三个部分,从2008年开始,也就是在6年之前万科在制订企业发展战略,当时是麦肯锡做的调研是绿色建筑。生产方式变成万科生态领域开发建设,循环回收利用、节能环保应用很重要的组成部分,在目前中国经济快速发展,城市化快速发展高峰的时候,环境问题把我们逼到不得不回答的角度,建筑占领社会总能耗的三分之一,在建筑行业的总能耗里面,在建筑建设阶段所消耗的能耗又占了建筑总行业的40%以上,我们现在谈的节能住宅、节能建筑,往往我们把重点放在节能上面,包括谈到的绿色建筑等等,我们谈到未来使用终端节能的角度上,但是我们很大一块的能耗是花费在建造阶段,所以在建造阶段如果改良中国的建造方式,其实这是作为中国房地产企业万科来讲非常重要的责任和研究,怎么样改变中国传统的建造工艺和建造思想、建造方式。

加快和降低行业的生产能耗和资源消耗,提高资源利用的效率,在我们的任务里尤为重要,在加快绿色环保升级,不断完善,推广山野华标准,占三分之一的行业可持续建站发展这是重要的话题和关键,这放在我们自己企业绿色定位、绿色规划。在万科绿色规划里面对于住宅产业化问题,事实上原来谈的不只是生产方式,包括住宅产业化装配方式、绿色建筑方方面面。

2013年万科全集团主流住宅基本实现100%的全装修,这还挺不容易的,这个过程中我们经历了很多痛苦,尤其宏观调控和行业低谷阶段,当时大量的企业面临利润率的衰减,行业利润率降低的时候,在这个过程当中事实上内部也经过激烈的争论,王石坚定无论利润有怎么样的衰减,我们坚定不能退出精装修的战线,我们跟地方政府做了很多沟通,包括希望把工业化、精装修成本限价争取拿出来,在今天想来不是问题,我们很多限制取消了。有两年我们很纠结,能不能坚持,当时有很多的争论,但是事实上今天看起来打也打过去了,挺也挺过去了,还是挺不容易的,全集团新开通的2013年工业化住宅的面积达到700万平米。2013年173平米绿色三星设计标识。在这三项上取得了一个阶段性的进步。

2013年万科集团开工的工业化项目可实现节目减排的指标很有意思,用量化的方式给大家呈现,节能3.07万吨标准媒等等。产业化很多事情可以量化的,如果用工业化方式生产,一会后面会展现工地,大家可以看到事实上用这个办法来进行建造,对于整个社会能耗、资源,包括环境保护是显而易见。

2013年万科完成交付9.95万套,全装修箭牌垃圾贡献19.3万吨,全社会总垃圾量大的衰减,对我们城市垃圾处理有非常大的减量。

万科城市做装修房、绿色建筑、研发各种标准的精装修住宅、建筑标准产品也经历了很长过程,1998年开始做,一直到2013年。这里面列举重要的结点,特别是2007年王石主席提出来万科精装修的建筑,深圳精装修上市以后,开始集团研发,深圳万科实践,与此同时在北京、上海开始研发相应的产品,全国出现百花齐放的状态。这个过程中有产业促进中心和精装修的团队,万科做了很多沟通和交流。最后我们上升到集中采购,批量采购,这时候出现很大的进步。2012年房子2.0版本的产品发布,借鉴IT行业的APP加载模式,兼顾产品的生命周期需要,形成万科新的产品。到了2013年研发全装修产品,在北京、杭州一些城市进行试点,这里面主要是标准化问题,事实上工业化、产业化相匹配的有大量的是标准化,在去年全国政协会议上,俞正声主席召开了住宅产业化会议,主要讨论标准建设。

万科的精装修房在户型设计上改变了行业的流水,引用精装修户型的设计,以建筑设计师更加人性化、实用化,这里面我们做了很多市场的细分。万科的精装修房强调大力收纳,在原来推进绿色建筑有绿色建筑的标准,工业化有工业化标准,这两年大家意识到绿色建筑里面主要涵盖建造生产方式、绿色建筑生产方式节能,在这点我们万科的认识比较早,我们在2011年开始申报住建部三星的标准,当时2011年建筑不绿色三星的项目大概有70%的是万科的项目,到了2012年比例降了50%,这是可喜的,我们业内的很多同仁也在不断地加入到绿色建筑应用,所以三星事实上也标志着国家对于绿色标准的认同,逐步完善的过程。

万科在2004年正式开启住宅产业化,推动试点,成立万科工厂化、研究中心,开始研究。这里有大量的科研的工作,无论科委每个阶层在北京做了很多,在深振业做了很多,在国家专利技术将近有80家研究成果。在2005年在东莞建设科研中心,落实万科第一座实验楼,并且从2007年开始推广住宅产业化的应用。和万科相比到了15万平米,这个面积达到60万平米,到2012年达到280万平方米,工业化开工达到20%。

这几年万科集团的应用住宅产业化的技术其实成非常快加速度的增长,这跟根据过去七八年的积累有关系,我们希望在全行业推进科研技术的应用,其实王石董事长说过专利技术免费向全行业开放,希望越来越多的企业用这个技术,这个行业才能越成熟,成本越来越降低,推动住宅产业化也是多视角,不是原来的预制技术和装备式,现在我们从PC外墙,到内外墙抹灰,精装修技术在努力实现标准。

下面我们介绍在过去一些年对住宅产业化的理解。万科原来认为推进产业化的发展方面应该是以工业化为平台,通过工业化来实现节能环保,稳定的质量和生产效率的提升,并且形成先发优势,最终确定生产方式改革,万科对工业化理解有三个方面。

第一提升住宅建造性能,这是最早的时候,最早推进住宅工业化是提升住宅质量,这是十多年研究的出发点。 第二通过工业化提升建造效率,满足企业发展的诉求,我们一会会提到现在在北方80米的建筑物在深圳、南方大面积采用装配式生产,我们工期有了大幅度减少。 第三通过工业化实现节能、节水、节材、环保,改善空气环境,它是两提一减,提高质量、提高效率,减低空间污染。楼梯、楼板送到工厂生产,而不是是农民工现场施工,工业化生产都是以厘米计的偏差,很多地方老百姓为了房子闹事,实际上毛坯房装修以后看不出来,精装修一量,房子上面高低也不一致,墙四角也跟不上,工业化安装之后混凝土误差率和方正误差率以毫米计的,三五毫米这是必须实现精装的误差率。构件质量和建筑精度减少了渗透、开裂等问题发生。

随着房屋建造精度的提升、产品质量的提高,我们得到很多得益的地方,客户满意度得到提升。这跟传统的建造方式对比的图片(图),我们很清楚可以看到,包括分离体系。还有排水管布置,对保温和防火有影响,我们在大型小区里面如果一个大组团用的工业化建造,旁边一个大组团用的工业化建造,老百姓愿意追逐工业化方式,我觉得消费者思想是很大的一个变化。

通过工业化建造的方式防渗透的品质提升,值得一提保温外墙,大大提升了外保温的寿命跟防火性,使我们房子维护便捷,房屋的耐久性得到很大的提升。客户端的价值应该说有很多的体现,所以我们想工业化住宅并不仅是节能环保,包括空间污染减排,还有很大对我们客户带来很多利好,这里面提到外墙外保温,外墙外保温在过去几年消防系统、A型防火材料引起很大的争议。上海的旧房改造房子着火之后,各地不知道怎么办。当时我们说采用工业化整体预制化外墙,这有很大的困难,因为防火板在里面,在北京出现大风,把建筑物的半边墙撕下来,砸在小区里面,前两年有发生,当风穿透到微小毛细里面把墙撕下来,整个一面墙塌下来,在北京发生了十起、八起,可以想象外墙和外保温还是采用保温板打上去,而且保温还挺厚,我们不难想象的是十年、二十年这些板会掉下来,上面还有大空调,这是非常可怕的,当采用成品预制的外墙之后这些问题通通都不是问题,也不存在防火板燃烧引火的问题,这是生产方式的变革带来社会价值的变革。

这是一张工期的对比表,对于十二层的住宅,这是在北京地区采用工业化建造方式比传统的建造方式,现在到22层没问题,在济南有同样的问题,有东西施工这分析的问题,让精装修产生工业化,劳动效率会有大幅度的改进和提升。

通过工业化建造方面的管理万科产业化建设比传统的方式差异化的优势已经得到了充分的显现,不仅提升效益和经营规模的改变,更加凸显出作为企业公民的社会责任、社会义务。这里面讲一个故事,我们在前几年去日本参观工业化建造现场的时候,让我有很多感触。

这张图在吊装(图)预制的外墙,做到了窗户安装已经达到这个技术,包括瓷砖,这一块墙到了工业,安装窗户已经安装一半,同样是这样的一件事情,这是很简单的图,在北京生产的构建已经达到两面,一个拐角两面墙做的,把墙放上去。我在日本看到的时候,他们这样的一块墙从装车,装上一个大型运输车拉到工地,从工地放在一个地方,再拉上去,再装到墙上,我跟着车走一遍,让我感慨万分,这块墙在工厂里做的时候相当于手机的布在生产线上的,人很少。做完以后用最短的路径怎么运到运输车上,现在计算机技术算好了,生产线怎么出来,用运输车。运输车拉倒工地,这一块墙卸到什么位置,其实宣布都是在整个城区里面设定的,这一块墙板在什么位置,钩子从哪落脚,模拟这个墙放在哪,从这吊上去有效。现在吊车钩子下来,那个钩子到墙板的准确度基本上一两个厘米,两个工人下来一锁,吊车是没有人开,吊车没人驾驶,运到建筑的什么部位,两边拉杆一拉,螺杆一拧,这个过程需要8分钟。我们也模拟了一下,万科也在做这个统计,最早在北京万科,把东西运到那费劲死了,拿着钢索拽,大概从地面弄到角上,固定住了,垂直好量好,弄稳了,大概一个小时装一面墙。现在在北京万科做到什么程度呢?38分钟。

这里面给大家分享一个看法,包括螺丝的结点全部是工业化生产,整个社会的生产效率远比我们高很多,事实上中国的住宅的产业化、工业化建筑技术的提升事实上中国全社会工业化现代的水平,从这个角度去谈才有意义。这标志我们建造的运输机械,以及施工整个结构的变革。

这边我列举一下,这张表通过实测数据说明工业化建造方式与传统建造方式能源消耗,这里面看的很清楚,我们自己的科研中心,包括我们自己的实验楼长时间跟踪建造过程之中得到一手的数据,说白了这是实在的,通过全社会高峰发展时期大家认识到这个问题,对整个中国社会的进步、社会能耗的减少是重大的战略意义,所以我特别支持国家推行。 工业化建造方式在绿色节能环保和产业升级优势还体现几个方面,比如建造低碳、低能耗的住宅,可以提高水资源的循环利用,现场施工的环保、安全,减少造成的污染,工业化和全家居,这里面有重要的意义。产业升级事实上是全方位的,我们在这十年产业化里我们深刻认识到住宅产业化的推进是一个全社会工业化意识的革命,这里面有六大方面。

开发商建筑生产方式的变革,这里面从现场论混凝土、现场土建有变化,这个变化是我们农民工团队到产业化集群变革,其实生产主要的环节,需要大量的农民工,我们在工地上建房,这样的状态需要告别,需要大量的培训,知识的培养,让他们从农民工变成产业化农民,对于整个施工队伍的人数其实未来有一个缩减,好像在前几年谈这个事有问题,你说减少农民工的数量,这事挺反动,但是事实上我们面临大量的大城市生产力短缺。也有人开玩笑,现在请个大学生和木工、瓦工,一个瓦工工资已经超过大学生,这个问题必须有战略性认识。我们大学生、设计院、勘察设计的部门,在前些年产业发展事实上我们的设计院没有几家会画装备图纸,我们只画传统施工图,装备图纸跟建筑施工图是两种,我们设计院的同志未必认识很清楚。大学毕业生不知道怎么画装备图,很多人的孩子玩IPAD,给你一张装配图,一个小构件怎么拼成一个东西。

我们建筑机械面临重大问题。比如我们住宅陈液化方式生产建筑物我们的吊车,吊车已不是原来的吊车,他们自己改良吊车,把吊车改了才能适应吊装大量的构件。

物流行业。住宅产业化之后是催生一个新的物业行业,物流效率的决定了住宅产业化的成本,现在很多运输车辆不运输大型构件的,将来怎么样在运输行业改进,大有一个运输半径。

消费者的心理变化。这些方面整个成熟了其实才能催生住宅产业化真正的落地,不是万科能不能搞的定这事,其实中国工业化现代化是住宅产业化要求。

我们在政策的支持,2012年北京、上海、沈阳、深圳先后出台了相关的产业化的奖励政策,山东省济南也准备出台这样的政策,这是很关键,只有政府支持,企业才能把事落到地面上,这里面无论是我们参与大量的工业标准的制订,大量产业化的优惠政策,我们有一些案例。其实北京把产业化、工业化的实施比例纳入到基本条件里面去,这个会推产业化。开发商拿地不会做工业化拿着地不会干。这个需要全社会共同来参与,我们在过去十年万科产业化推荐在实践中致力于推动中国建设产业化发展的企业和行业的相关单位,发展良好的合作关系,培养一大批优秀的合作伙伴。这都是万科在产业化里面非常紧密的合作伙伴,本身身体力行也在倡导这项工作。

我们积极渗透到更广泛的领域去,我们自己建设的预制厂,这是在今年4季度有产品可以出来,这样提高了成本效率,这也是万科自己投产的住宅构件厂。 下面简单快速简单分享几个案例,现在北京万科一年的高比例安装的装配住宅产业化已经110万平方米。北京有几个项目还是很特别的,北京新里程作为产业化示范的窗口。很多国家元首去看,中国产业化建设节省三个月,节省用工25%,建筑物也是蛮好看的。

这是比较大的项目(图)这获得国家绿色建筑的标识的三星。这个工业这样,很少有民工,民工非常少,而且特别感性。养护不用,刮风没有土,这才是梦中的工地。

(图)这是北方地方建的高度最高的装配式内隔墙,这是正在施工的,这个工地也是很工业化的,很漂亮,基本上施工速度很快,建筑物盖到一半开始装饰了,基本上很醒目,这是装配结构应用。这个我想重点说一下,其实我们学习日本的技术,学习到骨子里两有点一个是计算机技术的应用,但是这个根本是日本防震系统,日本早已告别了刚性抗震,进入了柔性减震。来来我们说结实,抗震。日本是地震来了吸纳地震的能量,他们这样思考问题。所以上面的装备化一定要配上下面移动的抗震座,日本的抗震弹簧在日本非常有名气,我们要改变抗震体系。用了日本结构性根本转变的方式。应用到住宅产业化的整个结构上来。突然间有一种让我很喜悦,建筑构件截面有了15%缩减,同样盖了一栋房子,柱子和梁核心都变小了,由于整个计算方式变了,整个房子的构件的截面变小了,这个好处是什么?带来了大量水泥用量的降低和建筑物效率的提升,现在使用效率房屋的得方率提升了,这是让我们喜出望外的技术,老百姓使用效率各方面有提升,这是非常有意思。我们采用柔性减震技术。

其实混凝土是很有艺术的东西,在东莞研发记住把混凝土做成仿各种各样自然生态的混凝土,我们做了很多的建设,包括混凝土的雕塑,所以中国混凝土科技有了进步,通过混凝土的改变提升研发能力。工业化可以很美,刘会长前天和我有一个交流,工业化不是千篇一律的,工业化是让房子看着有意思,工业化可以很美,混凝土可以很漂亮,混凝土可以很艺术,很多人说混凝土不好看,其实是错误的。

现在混凝土的技术产能还不够,传统技术是打钢模(音)。我们可以看到从十年前的努力,万科从局部使用,预制构建,从开始10%已经到了60%,这是非常大的改变。万科的工业化建造方式到如今的PC外墙,装备式内墙,以及抹灰、安放施工,这也是质量的改善。

这是业内熟知中国国家级的建筑产业化的科研基地,也是中国华南市的住宅展示中心,这是建筑物理实验场,以及亚热带研究中心,这是万科投资建设的,里面有博士后流动站,包括两个大的实验室。

这是我们在东莞基地做的各种各样建筑物理的研究,和工程院的院士做的实验,从建筑屋顶要植物学都有,混凝土技术、抗震技术。这是我们博士后流通站,国家实验室,在北京建设第二个国家级的科研基地,未来两年初见成效。

我们跟国际上先进的建筑材料和物理结构成立住宅技术联盟,标志住宅科技技术的研究已经上升到国家的水准。时间有限,我们简单介绍一下过去的心得,总而言之,言而总之,这件事不是一个企业能完成的,这是全社会的任务,也是未来中国发展的方向,我想和潮流,和未来中国全面工业化提升有很大的帮助,中国建筑行业能否让科技引领,房地产行节能不能让科技成主角,这成为中国建筑行业未来发展生机所在。

刚才和记者谈到新一届政府讲发展方式、发展结构转型很大的一块,中国必须要从粗放、传统,靠人山人海农林作业提升到以科技拉动发展,科技是生产力的发展方向,我相信我们这是我们十年感受所在。谢谢大家!

时国珍:谢谢!毛总是我非常欣赏具有很深厚的文化素养的企业家,他能站在万科企业发展的高度提到自己独特的见解,给行业提供正能量,他每次能吸引媒体的关注和报道。从而从另一个方面提升了万科的品牌美誉度。

在2006年房地产创新论坛上毛总也是谈了产业化话题,谈很沉重,在中国住宅产业化过程中万科感到很孤独,但是他今天一上场感到很欣慰。我相信济南市万科在住宅产业化城市试点当中发挥重要的作用。

下面演讲是济南住宅产业发展中心主任王全良。

王全良:今天我给大家演讲的题目是中国装配式建筑标准化部件构件物联网系统。第一部分物联网的背景,我简单说一下。国家对信息化要求,物联网是推进装配式建筑信息化管理的基础,核心和基础仍然是互联网,是在互联网基础上的延伸和扩展的网络。建立工业化为物联网提供了信息,济南具有信息化系统的研发,实力雄厚,给物联网提供了重要的支持体系,有云计算中心,对互联网发展有积极驱动。物联网在装配应用趋势,由建筑构件来生,它相当于高度集成,构件可以计算,需要物联网专门建设提升了流程管理的需要。物联网信息系统从生产、物流、生产运输,整个都可以和物联网系统联系。

物联网系统和研发机构。钢筋、水泥进厂报告都有云计算中心,谁装修、谁安装的都进入云计算中心,连接位置可以上传图片,都可以进入云计算中心,所有建筑物都进入云计算中心,以构件为管理单位,以无限芯片为手段,以工厂的原材料、生产过程检验、出口库运输、库存安装为信息点,为单位构成的物联网中心,而不是以建筑物为核心,而不是以整个构件,这是管理的一个系统。拥有无限芯片,每个芯片在全球唯一的,它相当于一个条码,这个条码是唯一的。

物联网提升了标准化。物联网系统在不同的结点设置了数据封存点,比如在物品生产过程中以物品的入库为封存点,在入库以前所有数据都能改了,在过程中先期验收,物品的生产进行控制,封存后的数据任何人不能修改,以保证数据的真实有效。我们研发机构在策划这个系统,实际上真正动手2013年3月份,到现在系统试运营结果,现在在试点应用,2014年11月份上线,是全国的一种系统服务。这个系统是以一个城市为管理单位,实际上以一个项目为管理的一个小单元。

核心技术方案,核心技术方案是一个无线式芯片,每个构件有一个芯片。它的读卡器是安卓手机,软件安装在手机上。读卡器是通过无线视频卡,实际上一个读卡器加一个安卓收集过,包括交限各种信息。云存储大量的数据,济南通过计算信息涵盖14T,如果建设20亿平方米大概是1700T,这个数据济南完全有能力提供,可以为全国用户提供服务。

物联网的系统我简单说一下,这是一个竞价系统、业务系统、数据系统,通过适用人群和主管部门、建设单位、设计单位、物品供应商、监理单位和系统管理员,通过的手段刚才介绍了,通过手机或者平板电脑,控制是安全。安全控制通过密码和数据安全、网络安全,包括硬件和软件的控制。项目监控的业务流程从原材料到生活过程的检验,到物品出库,一直到期验收、工程验收。

业务系统这是从认证管理开始,工厂生产系统要输入和物品相关的各数据,任何一个构件可追溯,系统的角色有几个,主管部门提供一个认证、审批,设备发放,通过建设单位验收。建设单位、设计单位、物品供应商、物流企业都能找到物联网的位置,以单位构件进行竞价,建设单位甚至可以标准构件放到网络上,对物品供应商进行竞价。物品供应商进入系统,作为主要的部。

运输安装有两种,运输公司把部件运到现场,我们检验人员审核,感觉这个达到要求了做,装备完成,监理人员检验合格,这是一个分水点,人民批量验收。竣工验收通过云计算中心。

数据分析全面解决数据集成,大数据分析做数据报告。每个城市先是位置,进行三维安装。,单品质量追踪,任何构件可以追溯到每个工厂。

物联网预期要求,建立评价平台,为消费者提供监督平台,实现对企业的监控生产,通过认证许可都可以发。实现产业化住宅和住宅建设质量的提升,初步建立周期大数据,为后期行业发展,通过建设产业链企业服务平台,为产业内交流创造企业公平良性循环,努力打造以济南为中心,辐射前面的物联网系统,利用济南的优势不断完善云服务,免费为其它城市服务,共同促进住宅产业化发展。

时国珍:谢谢!王主任今天演讲有点高精尖。作为传统落后的劳动密集型的产业形象,提高了科技含量,这也是这个行业发展最根本的技术支撑和未来的希望,下面演讲嘉宾也是今天最后一位,各位嘉宾代表要坚持。

掌声有请山东万斯达集团董事长张波。

张波:各位领导大家上午好! 非常荣幸有这个机会跟大家交流,我们先看简介,现在我们在全国有11家工厂,在济南4家工厂,这是2009年火炬,这是青岛跨海大桥,下面重点介绍装配式整体结构,我们现在和同济大学、山东建筑大学、山东建筑工程院有合作,这个体系是工业园,主要做的流水线。(图)这是做桥,这是火炬,这是章丘工业园,这是做PC,这在全国也是不多的。

下面重点介绍PK底细,它是由PE叠合板、剪力墙、PK砖等等组成。四大空间组成四大分体体系,还有多层的体系,我们从澳大利亚引进的,我们可以看到所有建筑物的50%,需要快有快的方式,不同的需求我们有四大结构体系。

这个体系从2004年由工程院院长周绪红研发,2008年获得国家科学技术进步奖,我们万斯达的投入有5亿,赵总说投入30亿,因为非常花钱、烧钱的,我们现在民营企业投入也是非常多。现在专利过了100多项。现在国家的标准有两个项目,有一些标准,现在有4个省的标准,还有两个省正在做,这是北京的。我们的部件有变色楼板,这个楼板实际上通用的,有几个特点,一个是国际商最薄,也是最轻的,承载能力最强大的,也是国内可以形成双向板的粘合物,性价比最高的,也是国际上比较先进的。(图)这是吊装,这是叠合楼板,基本上看不到它的连接线,非常紧密,而且它具有强大的承载,这是一个实验,我们家到6.5平方米,这个承载能力是最好的。这个是北京工厂,非常安全,这是我们实验数据、实验室。

(图)这是我们正在研发的产品,我们在山东大学和山东交通学院也做了大量的实验。这是我们开发的套筒,这是装配式的关键技术,可以进行连接,因为它能动的,钢筋层接下来,这是一个装备最核心的技术,这是日本的套筒,有很大的优势,性价比比较便宜。降低成本做了一些贡献。从12到28直径,报告在中国建设院全部通过,包括正在使用自己的套筒。

(图)这是PK梁,而且比全国的梁节省截面三分之一,经济效益非常好。我有一个册子,这个结构一体化,而且非常轻,扔到水里面可以飘起来,这是PC外墙。这是我们三明治保温外墙。保温效果65%,我们现在提高了7%,节能率达到82%,现在山东建筑院正在做95%的。 保温传统来看墙体保温已经非常普遍了,开开以后漏水,水进去出不来,这非常危险。这是我截的图,济南有好几个楼坏了。每年会引起大火,而且失火之后很难救,万科也说产业化投诉率少了,窗户是人工做的,不匹配。窗户有3到5米安装线就可以了,而且做的非常成功。做出来有10公分,这些东西通过产业化的手段,可能得到解决,这是我们在标准件里面,这些都是从国外过来的,都是中国生产的,我接触几家生产企业,中国还有这个东西,他们不知道干什么的,只知道代工生产。

(图)这是吊件,现在离合器一挂就可以,而且拆也好拆。这是安装的板,7米多长,这是砖。这是从澳大利亚引起的概念墙,强度非常高,可以用它做剪力墙,也可以做承重墙,因为里面是空心的,加上钢筋就是实心墙。这个板子可以做12米长,3米高。我们正在做4米的样板,这个房子一般的施工人群五六个人,把板子一放,在澳大利亚可以做15层,也可以用它做楼板,打出来楼板形成一种易板(音)。现在我们正在做,这是绿色模板,我们用塑料来做,用它可以做圆柱、梁、墙,全坏了以后可以再利用,因为是塑料的。这是楼梯,我们已经给万科供应了200个楼梯,今年楼梯达到1万,楼梯的好处非常多,它非常精确。这是预制的阳台。

最后介绍我们生产线,德国一条是8000多万,我也做设计制造,我们自己生产线都是自己生产的,而且三年之前做的,这都是流线水做的。下面实现CAM(音)就是计算机辅助制造,用数据链连起来,这个数据非常高。 这是我从美国聘请的KIM先生,他是三明治墙板的协会的主席。他从设计到安装非常丰富。我们四大体系做了大量的,三大销售体系在做,今年有三个项目在做。最后获得了专家的高度评价。 (图)这是我做的济阳的办公楼,这是下午要参观的小学。装备率达到90%,不能说100%,没有抹灰,工地非常干净的、清爽,没有脚手架。这是当时吊墙的情况。而且有一个好处没有脚手架我提前把内墙吊进去了。里面非常干净的,这是混凝土框架。这是我配合济南万科做的住宅。

我就汇报这些,谢谢大家!

时国珍:我们下午还有一组参观,我们也希望济南的企业有更多的时间去实地参观考察。

下面是最后一个环节高端对话,实际上是一个头脑风暴,后面环节给下面的主持人,也是济南的子弟。

主持人:各位济南的老师上午好。这次高端对话主题是房地产市场调整期下的毛坯与精装之辩。咱们聊聊怎么卖房子,大家知道房地产市场出现很多的变化,在这个市场变化的当中我们怎么能够更好的来卖房子,这是大家关心的一个话题。首先我们来介绍一下我们这次高端对话的嘉宾,首先邀请山东财经大学房地产研究中心副主任孙大海先生,山东省科学院战略研究所所长吕兆毅先生,济南万科房地产有限公司总经理黄运林先生,济南万达广场总经理蔡春吉先生,我们还邀请了一位业主代表济南市民匡荣华女士。我们现在这样开始我们的话题,请我们的孙主任为我们介绍一下精装房在济南发展的过程。

孙大海:济南的精装房有个别企业简单做过,真正大规模开始我个人理解从2009年恒大进入济南以后才有,印象很深在2010年7月恒大滨州开盘,当天销售了9.8亿,创造济南历史上第一个单月销售的记录,而恒大这样的企业在我们济南取得什么样的成绩呢?我这里有数据,恒大的成交在第一,成交的总金额2011年35亿,2012年20多亿,2013年大概是31亿,但是今年大家知道2014年上半年感觉不好,有些媒体的报道,济南今年2014年上半年的住宅市场一点问题没有,而且半年的数据已经超越2012年整体的数据,但是在今年上半年很有意思的,我们梳理完以后恒大全济南多,半年21亿多,恒大到年底40亿没问题,我们看到另外一个大型企业万科也开始在2013年发力,今年上半年万科一个企业他们都是精装房产品。这两家企业的项目加到一块,今年上半年做了30多亿,占了整个市场比例将近15%,只有两家企业。也就是我们的精装产品是不是受到了老百姓的欢迎,我觉得从这个数据,从市场的比例上,如果更多企业进入这个行业可能更好一些。

精装我们产品只要大家装修过房子,让你自己家装修过第二套,很多人不愿意经历那种痛苦,非常累,现在用同样的钱做不到大集团给我们带来的这种,大集团是高水平研究出来的,而且结构有专人管理,一个物品物品去实验。我想万科说一句话,本来我对万科感受比较少,因为万科进入济南太晚了,2011年开始关注。2012年万科终于进入济南年,仅用了一年多的时间,看出了中国房地产龙头企业的实力。大的项目、产品布局都有,我们济南人还没有充分感受万科的产品给我们带来生活的变化、便利性,这种感受,包括后续的社区性的,因为现在做的项目我觉得太小了,没办法发挥万科的优势,我觉得万科有点对不住我们济南,我们希望快一点。

主持人:孙主任刚才对精装有一个抱怨,万科来晚了,但是万科把最好的留给济南。今年也是万科的30年,希望黄总谈的全装修,能不能谈精准修和全装修的区别。

黄运林:全装修我们理解是全面家居、全面方案,这是万科在2009年提出来的,它不是一个简单的家装修,我们现在精装修房都是在买完毛坯以后,在毛坯房基础上做装修,我们的理念是这样的,我们从产品定位的时候,在户型设计的时候,有我们装修的理念,对这个产品户型的研究和家居的设计是融合在一起的,所以不同于毛坯、精装的区别,同时我们通过从客户的角度、需求的角度调研,建筑设计、家居设计,以及户型设计一个细节的解决方案,同时由于我们前端的设计,包括全流程的设计,能够形成整个系统,这也是在跟精装修在毛坯加装修有区别的地方。

主持人:黄总给我们粉墙了万科的经验,其实现在有一个非常有意思的局面万科和万达是齐聚济南高新,我们知道济南的高新南广场马上也要呈现在咱们济南市民的眼前,其实大家感觉万达是在做商业比较多一些,我们的万达广场的确改变了城市的格局,但其实万达做的住宅也非常优秀,而且万达的住宅精装的比例也非常高,我们万达董事长王建民提万达要做建筑,减少城市的污染、能源的消耗有很大的。能不能请蔡总来分享一下这方面的经验。

蔡总:各位来宾好,在座的有没有万达的业主?首先我向各位来宾介绍一下,万达的产品特点,问答在济南市已经是第三个项目,第一个项目是在全城路,这是2003年,第二个项目已经建设完毕,我们现在是万达广场,万达不仅做商业地产,它有住宅、商业街、写字楼综合性搭配,目前我们在高新区工业南路正在建设第三个项目也就是第二个万达广场叫高新万达广场。我们预计在9月份推出住宅,8月份推出商铺,它的精装和毛坯怎么样更适应市场,精装住宅最开始是七五之夜城(音),但是这个产品能被广大的业主认可应该是在2005年以后,大家感觉买精装的房子更方便,但是我们老百姓买房子感觉到这个房子我早晚要装修,早晚要精装,开发商给我们精装好了当然好,但是要物有所值,假如精装标准报了2000,就像刚才主任说的如果是花同样的钱,老百姓没装好,大家有时间到万科、万达精装住宅看一下,我们开发商装3500,你要装到这个标准5000装不下来,它是专业化,选择大型的装饰企业到选择建筑材料、工艺水平你个人无法做到,我感觉精装住宅能够让开发商质量抓好,把品质提上去,精装很有潜力,谢谢!

主持人:谢谢蔡总,再说一遍万达的标语。万达广场就是城市中心。

蔡总:谢谢!

主持人:咱们刚才从开发商角度来讲,这次我们邀请了业主代表,大家看一下我手中的牌子,上帝。我希望分享一下你自己买毛坯房,装修的经历,给大家分享一下。

匡文华:我今天参加这个会议,代表济南市民的业主,在座有一半以上的装修户精疲力尽,而且累的不像样,装的也不是特理想,关键是服务更跟不上,买毛坯房最大的毛病是今天我住上了,明天又来了一个,可能三个月又来了一个,四个月以后又来了,老是不能休息好。我在济南选了很多年的房子我最后终于成了万科的业主,我非常荣幸。我有两个朋友想买房,我说你买万科,还有万达。我比较挑剔,你要相信我买万科。两个朋友今天开房子,明天就定了,还有一个更快,上午看房子,下午就买了,我不是为万科宣传,这是真实的。环保很重要,我们自己装修电梯上的沙子、水泥到处都是,很脏的,这样买一点简单家具,我非常感谢高端的楼盘,非常感谢给我们济南市民带来好的居住环境和好的生活。

主持人:大家买的房希望有温馨幸福的家,而不是住进一个施工工地,所以在两三年之内经历这么多痛苦,我觉得的确精装房有非常大的优势。我希望从另外一个维度看精装修,因为精装修也是内装工业化一个重要组成部分,本身也是一个产业链,另外大家知道济南市泉城对节水有很多的要求,济南的空气质量也备受社会关注,我们能不能从这个维度来看一看精装房有什么样的优势,吕教授谈两句。

吕兆毅:住房有一个最高的追求目标就是长寿,我们产业化是住宅的长寿,100年,甚至200年,可是自己装修的时候有一个最大的危害就是可能会破坏整体结构,所以给我们的房子带来了隐患,这个问题是非常值得关注的一件事情。装修让我怎么能够避免这个隐患呢?从济南来说创造了一个非常创新的模式,创新驱动住宅产业化,提出所谓支撑体和填充体分离的CSI住宅,影响寿命的主要是内装,是填装体不断地更新改造,可能有的人5年就要重新装修一次。这样平常的装修如果没有一个非常好的装修技术对主体结构造成更大的危害。如果让开发商装修和设计一种填充体、不危害人体是最先进的,它能够延长住宅的使用寿命,有人提出200年住宅,如果实行填充体住宅确实可以达到,因为填充体不危害主体结构的前提下进行不断地更新改造,这个是济南的很大的一个创新,是很值得我们关注的,很值得国家重点支持的装修的模式。

主持人:对,而且济南有一个非常重要的特点,济南的物品的制造有非常大的优势,济南的门窗产业在全国真是数一数二的,而且在装修的产业方面济南有非常大的优势,因为济南是一个传统的制造业城市,有非常优良的制造工地,机床二厂也是济南的名牌。如果我们把住房产业化与济南制造业相结合,我觉得真的用了克强总体的话利用创新驱动提高城市转型结构发展的目的,能够打造经济生机感。

我们消费者十分在意和关心,精装修的质量和材料能不能像开发商当初所承诺的那样,质量如何把控,我觉得这点是消费者非常关心的问题,在这方面黄总能不能分享一下在品控方面做的实践。

黄运林:精装修我个人总结有几点,第一是集约的施工,能够环保,它的建筑垃圾比较少。第二经过整体精装修的设计后续的装修做到更好一些,第三量集约大了以后会形成一个规模,比大家自己来装修可能会便宜一些。质量和后续的一个服务能够有保障,刚才谈到质量有保证,其实在我们生产当中,因为我们在做一个方案,这么多年下来形成了产品的标准化,比如A标、B标、C标,变成标准化的产品,实际上对我们济南非常好的,以前走的弯路总结出来了,给我们济南有一个标准,万科有两个工具,一张表,一个保障,现在从建筑开始,请第三方来检查,检查我们怎么样,这是一个工具。第二个工具我们在交税以前会做交税评估,这也是第三方来做的,达到什么标准我们才能交给客户,这是两个工具。

还有一张表,我们推行业主的现场施工表,我们现场空间存在什么问题和国家标准,以及企业的标准公布出来,因为我们形成一个集约,他们对我们有一个在意,同时我们在工厂的时候抽检,每一个产品到现场送到质检站检查,通过这个手段可以保证质量。

主持人:所以买的明明白白,住的放放心心。这次来参会的人员我们搞一个团购,买万达的商铺有一个团购价。蔡总表个态度

蔡总:我们8月9日高新区商铺开始销售了,首推150套。济南限购政策放开了,在这种形势下8月3日下午我们邀请郎咸平在奥体喜来登饭店搞一个狼眼看经济的论坛,欢迎大家参加。

主持人:现在房地产进行白银时代,我想在白银时代坚持产品创新,提升居住品质是我们永恒的话题,感谢我们的嘉宾,感谢各位的光临。

时国珍:谢谢高端对话的嘉宾,大家给他们掌声。今天上午的论坛到此结束,我们非常感谢山东省房地产协会给本次大会非常重要的指导和支持,同时非常感谢济南市住宅产业化发展中心,济南万科房地产有限公司、山东万斯达有限公司给予本次大家非常大帮助和支持,以及他们所有员工付出的劳动。最后我想把最热烈的掌声献给在座的各位代表,你们的坚持让我们充分感觉到对住宅产业化的关注,以及济南业界代表强大的学习力,学习力就是企业竞争力,感谢大家!掌声给自己。

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